Ze względu na to, że tworzony przez rynek nieruchomości raport, może nie uwzględniać pewnych istotnych danych, można założyć, że on sam jest na tyle niestabilny, że niezwykle trudno jest oprzeć swoje badania na solidnych fundamentach i gromadzić wiarygodne dane, które byłyby pomocne podczas wyceny konkretnego obiektu czy gruntu, a także podczas jej późniejszej sprzedaży czy próbie kupna. Z tego względu warto wziąć pod uwagę wydłużony czas, który może stanowić podstawowy problem podczas procesu sprzedaży konkretnej nieruchomości. Jednym z czynników, który może przekładać się na skrócenie czasu wyczekiwania, jest z pewnością trafne i precyzyjne ustalenie jej ceny.
Wycena przy wynajmie i kupnie
Zarówno w przypadku wynajmu, kupna czy sprzedaży konkretnego lokalu czy gruntu, wycena stanowi podstawę wszystkich kolejnych kroków i działań. Oczywiście każdy doświadczony specjalista, sporządzający typowany przez rynek nieruchomości raport i doskonale znający mechanizmy, którymi rządzi się rynek, wiedzą, że wycena stanowi jedynie przybliżoną i szacunkową kwotę, która mogłaby być oferowana przez potencjalnego kupca. Z tego też powodu cena konkretnej nieruchomości nie zawsze pokrywa się czy odpowiada tej, która była pierwotnie ustalona i przygotowana do opatrzenia nią ogłoszenia. Nie ma też specjalnego znaczenia to, ile właściciel włożył w przebudowę czy remont lokalu oraz jakie ma finansowe oczekiwania względem kupującego. W sytuacji, kiedy wycena zostanie dokonana w sposób niedokładny lub nieuwzględniający wytycznych lokalnego rynku, może trwale pozbawić obiekt szansy na zmianę posiadacza.
Jak przeprowadzić wycenę nieruchomości
Najpopularniejszym sposobem na przeprowadzenie wyceny jest analiza porównawcza. Porównanie polega na tym, aby do konkretnej, wycenianej nieruchomości, dopasować taką, która posiada podobne parametry i otoczenie zewnętrzne. Ceny konfrontuje się wtedy ze sobą sprawdzając dokładnie, jaka była początkowa cena obiektu i za jaką został on sprzedany. W ten sposób ustala się średnią wartość nieruchomości. Wszystkie potrzebne informacje znajdują się w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości, jednak do danych tam zawartych należy podchodzić z pewną dozą nieufności, ze względu na to, że wszystkie statystyki odpowiadają przeszłości. Ze względu na to, że rynek z dnia na dzień ulega przekształceniom, trzeba brać pod uwagę wszelkie możliwe czynniki i przewidywać ewentualne zmiany. Można zatem przeglądać bieżące oferty nieruchomości, które zostały wystawione na sprzedaż i na podstawie cen początkowych i szczegółowych opisów spróbować ustalić średnią wartość interesującego nas obiektu. Portale internetowe umożliwiają czasami ustawienie własnych preferencji wyszukiwania, dzięki czemu łatwiej można dokładnie wybrać to, jaki metraż, wyposażenie czy lokalizacja najbardziej nas interesuje.
Wady takiej wyceny
Oczywiście takie działanie ma także swoje minusy, a podstawowym jest to, że istnieje dosyć spora rozbieżność pomiędzy ceną, która umieszczona jest bezpośrednio w ofercie, a wartością która pojawi się bezpośrednio po sprzedaży mieszkania czy innego obiektu. Opisy, które znajdują się w ofertach też zazwyczaj odbiegają od stanu faktycznego z tego względu, że każdy sprzedający stara się podkreślać nie wady, a zalety swojego domu, informacje, które są wyszczególnione mogą więc zawierać zdecydowaną dozę subiektywizmu. Oczywiście przeprowadzane na własną rękę analizy są niezwykle ważne i pozwalają ustalić przybliżoną wartość nieruchomości, czasami jednak warto zlecić tego typu zadanie specjalistom. Tworzony przez profesjonalistów znających doskonale rynek nieruchomości raport będzie z pewnością uwzględniał więcej parametrów i dostarczy więcej danych, które będą dokładniejsze i odpowiadające bardziej rzeczywistej sytuacji, jaka panuje obecnie w przestrzeni nieruchomości.
Nie wszyscy jednak podchodzą z ufnością do działań specjalistycznych biur zajmujących się na co dzień wyceną zakładając, że ich działania są niedokładne i nastawione na osobisty zysk. Podstawowym zarzutem jest zawyżanie ceny w celu pozyskania klientów, a następnie drastyczne ich zaniżanie, w celu przyspieszenia sprzedaży. Należy wziąć jednak pod uwagę, że specjaliści doskonale poruszają się po wszelkiego rodzaju zawiłościach rynkowych i posiadają wiedzę, która pozwala im dokonywać trafniejszych przewidywań i szacunków dotyczących wartości nieruchomości czy lokali. Jeżeli chce się uzyskać jak najdokładniejsze dane, warto udać się do kilku fachowców i porównać ich postępowanie. Każdy z nich z pewnością będzie w stanie przedstawić przykłady obiektów, które posiadają podobne parametry i na ich podstawie ocenić, czy lokal, który posiadamy na sprzedaż jest szczególnie wartościowy czy nie. Ze względu na to, że im dłuższy jest okres prezentowania oferty, tym niższą ma wartość rynkową, podobnie zresztą jak ma się to w stosunku do wysokości stawki – im cena jest wyższa w stosunku do wartości ogólnej, tym mniejsze zainteresowanie odbiorców i tym trudniej jest ją sprzedać.
Zaniżenie wartości nieruchomości
Wiadomo jednak, że w przypadku zbytniego zaniżenia proponowanej kwoty sprzedaży skutek może być podobny. Podejrzliwość potencjalnych klientów może sprawić, że równie ciężko będzie korzystnie zrealizować plan sprzedaży. Z tego też powodu obniżając cenę nie warto schodzić zbytnio poniżej szacowanej wartości, ponieważ każda zbyt niska stawka zamiast przyciągać, będzie odstraszać zainteresowanych nabywców. Na rynku coraz większą popularnością cieszą się specjalistyczne biura wycen nieruchomości, które na co dzień zajmują się dokonywaniem szacunkowego wartościowania. W ich kompetencjach leży między innymi wycena przedsiębiorstw, aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, ustalanie podatków od spadku i darowizn czy zabezpieczanie kredytu. Wycena, nawet ta, która oparta jest na najbardziej wiarygodnych danych, jest tylko i wyłącznie szacunkiem, dlatego warto na bieżąco analizować sytuację i ustalać indywidualnie koszt opracowania aparatu szacunkowego. Wszystko bowiem zależne jest od typu i wielkości nieruchomości oraz tego, jaki jest sam cel sporządzania kosztorysu
